MIETRECHT

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.

Denn es gibt eine Vielzahl von Rechtsproblemen, die mit dem Mietrecht und folglich auch mit der Ausgestaltung der jeweiligen Vertragsklauseln verbunden sind. Dazu kommt, dass sich mittlerweile eine – kaum noch überschaubare – Rechtsprechung gebildet hat, die das geltende Recht auf Grundlage des Gesetzes näher konkretisiert und somit bei der Beantwortung der Frage nach der Wirksamkeit einer etwaigen Klausel stets zu beachten ist.

Nach unserer Erfahrung werden auch noch gegenwärtig Mietverträge geschlossen, die schon lange nicht mehr zeitgemäß und folglich mit der aktuellsten Rechtsprechung nicht mehr in Einklang zu bringen sind. In der Folge enthalten eine Vielzahl aller Mietverträge aus heutiger Sicht unzumutbare oder teilweise auch ungewollte Klauseln, die zur Unwirksamkeit der jeweiligen Klauseln führen können. Oftmals sind viele Vertragsklauseln auch unverständlich, was mit dem Transparenzgebot des § 307 BGB nicht zu vereinbaren ist und ebenfalls zur Unwirksamkeit führen kann.

Um aufwändige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und, um Ihnen eine erste Einschätzung zu Ihrem Mietvertrag zu geben, überprüfen wir diesen gerne für Sie mit der gebotenen Sorgfalt. Kontaktieren Sie uns.

Sind Sie Vermieter? Sprechen Sie uns an, wir gestalten Ihren Mietvertrag auf Grundlage des derzeit geltenden Rechts unter Berücksichtigung der aktuellsten Rechtsprechung.

Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter die Mietsache während der Mietdauer instand halten muss. Dies betrifft auch die sogenannten Schönheitsreparaturen (also insbesondere das Streichen der Wände).

Es ist jedoch zulässig, dass der Vermieter die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bei einem entsprechenden Nachlass des Mietzinses auf den Mieter abwälzt. Dies muss dann allerdings ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden, was in der überwiegenden Anzahl der Fälle – nach unserer Erfahrung  – auch durchgeführt wurde.

Häufig sind die Vertragsklauseln, durch die die Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden, unzulässig. Dies liegt daran, dass die Rechtsprechung, auf der die Zulässigkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beruht, einem ständigen Wandel unterliegt.

Unsere Aufgabe ist es daher, für Sie auf dem aktuellsten Stand zu sein, um die Wirksamkeit der Abwälzung für Sie zu überprüfen. Unser Anspruch ist dabei, eine optimale Lösung für beide Vertragsparteien zu finden, um kosten- und zeitintensive Gerichtsverfahren für unsere Mandanten zu vermeiden.

Folgende Klauseln sind häufig in (Wohnraum-) Mietverträgen anzutreffen:

1. Renovierungspflicht bei unrenoviert überlassener Wohnung

Diese Klausel verpflichtet den Mieter zu Schönheitsreparaturen, obwohl die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde.

Dies war früher zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) seine frühere Rechtsprechung zu diesem Thema allerdings vollständig aufgegeben:

Nunmehr ist nach Ansicht des BGH die Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung unzulässig.

2. Starrer Fristenplan

Die Vertragsklauseln, die zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, enthalten oftmals starre Fristenpläne, d.h. dem Mieter wird ganz konkret vorgeschrieben, wann er die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (bspw. alle 3 Jahre), und zwar ohne, dass eine konkreter Renovierungsbedarf berücksichtigt wird.

Diese Klauseln sind unwirksam, weil sie den Renovierungsbedarf nicht berücksichtigen und daher den Mieter unangemessen benachteiligen. Ergänzend zu dieser Rechtsprechung stellte der BGH mit seinem kürzlich ergangenen Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 21/13) noch einmal deutlich klar, dass ein auch nur teilweise „starrer“ Fristenplan die Gesamtregelung unwirksam mache.

3. Zwingende Anfangs- oder Endrenovierung

Die zwingende Pflicht des Mieters, bei Auszug die Wohnung renovieren zu müssen, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unwirksam.

Der Grund hierfür ist, dass eine solche Regelung – wie im Fall der starren Fristenpläne (s.o.) – keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache berücksichtigt. Eine Renovierungspflicht bei Auszug bestünde bei einer solchen Klausel nämlich auch dann, wenn der Mieter gegebenenfalls wenige Monate vorher bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte oder sich die Wohnung aus anderen Gründen schlichtweg in keinem renovierungsbedürftigen Zustand befindet.

Gleiches gilt zudem auch für eine zwingende Pflicht zur Anfangsrenovierung. Auch eine solche Klausel ist in der Regel unwirksam.

Diese Rechtsprechung hat der BGH mittlerweile auch auf die Gewerbemiete übertragen.

4. Quotenklausel

Sogenannte Quotenklauseln bedeuten, dass der Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen muss, wenn dieser vor Ende der üblichen Reno­vierungs­intervalle auszieht.

Beispiel: Im Miet­vertrag ist ausdrücklich geregelt, dass Küchen in der Regel alle 3 Jahre zu reno­vieren sind. Zieht der Mieter jetzt jedoch schon nach nur einem Jahr aus, soll er – nach den Regelungen des Mietvertrages – ein Drittel der voraus­sicht­lichen Maler­kosten zahlen.

Mit seinem Urteil vom 18.3.2015 (VIII ZR 242/13) hat der BGH diese Klausel für unwirksam eingestuft, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne.  Im oben genannten Beispielsfall kann der Mieter also ausziehen, ohne eine Renovierung durchführen oder anteilige Kosten für das Renovieren seitens des Vermieters tragen zu müssen.

Bitte beachten Sie, dass die Unwirksamkeit der Quotenklausel aber nicht zwingend dazu führt, dass auch die Klausel zur grundsätzlichen Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam wird.

1. Wann liegt überhaupt ein Mietmangel vor?

Nach der gesetzlichen Definition des (§ 536 BGB) liegt ein Mietmangel vor, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder zumindest (erheblich) mindert. Bezogen auf Mietwohnungen bedeutet dies, dass der tatsächliche Ist-Zustand der Wohnung vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand abweichen muss.

Der vertraglich geschuldete Soll-Zustand bestimmt sich vorrangig nach dem, was Mieter und Vermieter konkret vereinbart haben. Dies muss nicht notwendigerweise schriftlich (z.B. im Mietvertrag) erfolgt sein, sondern kann auch durch schlüssiges Verhalten der Parteien geschehen.

Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, wird der vertraglich geschuldete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urt. v. 29.04.2015; Az. VIII ZR 197/14)

2. Wie sollte bei Mietmängeln vorgegangen werden?

Beweissicherung

Da der Mieter nachweisen muss, dass die Mietsache einen Mangel hat, muss die Nachweisbarkeit des Mangels gesichert werden. Dabei empfiehlt es sich, alle Mängel, ggf. unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen, schriftlich – möglichst mit Foto – zu dokumentieren.

Mängelanzeige an den Vermieter / Mängelbeseitigung

Im nächsten Schritt müssen Sie dem Vermieter den Mangel unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, anzeigen (sog. Mängelanzeige). Eine Mängelanzeige kann mündlich (z. B. telefonisch), per Mail oder Fax erfolgen. Wir raten jedoch dringend dazu, den Vermieter noch zusätzlich schriftlich (per Einwurf-Einschreiben) in Kenntnis zu setzen, um einen Nachweis über die Anzeige des Mangels zu haben.

Zudem ist es ratsam, dass Sie Ihre Mängelanzeige immer mit einer unter Fristsetzung gestellten Aufforderung zur Beseitigung des Mangels verbinden. Bitte beachten Sie, dass eine nicht erfolgte oder nicht unverzügliche Mängelanzeige zur Präklusion (Ausschluss) der Rechte des Mieters führen kann.

3. Welche weiteren Rechte hat der Mieter im Einzelnen?

Sofern der Vermieter die vorbeschriebene Mängelbeseitigungsaufforderung fruchtlos verstreichen lässt und dadurch seine Pflichten nicht erfüllt, hat der Mieter folgende weitere Rechte nach den §§ 536 ff. BGB:

a)

Der Mieter hat nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB das Recht, die Miete angemessen zu kürzen. Die Minderung tritt für die Zeit, in der sich der Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt, kraft Gesetzes ein. Das bedeutet, dass Sie das Minderungsrecht nicht ausdrücklich geltend machen müssen. Die Höhe der Mietminderung ist abhängig von den Umständen des Einzelfalls. Zur Bestimmung der Minderungshöhe kann auf die Minderungstabelle von Börstinghaus zurückgegriffen werden.

b)

Zusätzlich zur Mietminderung besteht grundsätzlich die Möglichkeit, einen weiteren Teilbetrag der Miete einzubehalten. Dieses sog. Zurückbehaltungsrecht ist ausdrücklich gegenüber dem Vermieter zu erklären. Es handelt sich um ein finanzielles Druckmittel des Mieters gegen den Vermieter, um diesen zur Mangelbeseitigung zu bewegen.

c)

Der Mieter hat ferner die Möglichkeit von seinem Selbstvornahmerecht Gebrauch zu machen. Das bedeutet, er kann den Mangel selbst oder durch einen Fachmann beseitigen lassen. Beachten Sie hierbei jedoch, dass die Kosten für die beauftragte Reparatur grundsätzlich vom Mieter vorzustrecken sind. Einen Aufwendungsersatzanspruch für die Mängelbeseitigung ergibt sich aus § 536a Abs. 2 Nr. 1, 2 BGB nur, wenn der Vermieter sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Beseitigt der Mieter hingegen eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass die Voraussetzungen von § 536a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB vorliegen, kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadenersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom  26.1.2008, Az.: VIII ZR 222/06). Liegen hingegen die Voraussetzungen vor, hat der Mieter nach der Rechtsprechung sogar einen Anspruch auf entsprechenden Kostenvorschuss (§ 242 BGB).

d)

Sollte dem Mieter durch das Vorliegen eines Mangels ein Schaden entstanden sein, kann er diesen im Wege des Schadenersatzes geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB). Dies gilt auch dann, wenn der Mangel durch den Vermieter verspätet beseitigt worden ist. § 536a Abs. 1 BGB erfasst alle Schäden aufgrund des Mangels (z.B. Kosten der einstweiligen Unterbringung, Verdienstausfall, Sachschäden).

e)

Schließlich hat jede Vertragspartei unter Umständen die Möglichkeit aus wichtigem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnungsmietvertrages gem. §§ 543, 569 BGB (ggf. auch § 314 BGB) auszusprechen.

4. Mängelausschluss durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)?

Formularklauseln in Mietverträgen mit dem Inhalt „Der Mieter erkennt den einwandfreien Zustand der Mietsache an […]“ sind unzulässig, da sie gegen § 307 BGB verstoßen. Formularvertraglich kann der Mieter „etwaige“ Mängel an der Mietsache nicht anerkennen, hierfür bedarf es einer individuellen Erklärung,  die aber auch stillschweigend bei Vertragsschluss erfolgen kann, insbesondere wenn der Mieter durch Besichtigung der Wohnung Kenntnis vom einen oder anderen Mangel erhalten hat.

Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der häufigste Grund für die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter.

Ein Vermieter kann wegen Eigenbedarf für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts kündigen. Da die Eigenbedarfskündigung kein pflichtwidriges Verhalten des Mieters voraussetzt, führt eine solche Kündigung besonders häufig zu Rechtsstreitigkeiten.

Unter Umständen bestehen gute Chancen für den Mieter – trotz Eigenbedarfs – den „Rauswurf“ aus der Wohnung zu verhindern oder zumindest zu verzögern und ggf. sogar Schadenersatz vom Vermieter zu fordern.  Denn der Vermieter muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen und Formalien beachten, damit die Kündigung wirksam ist.

Neben der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist muss der Vermieter auch den richtigen Zeitpunkt für die Kündigung gewählt haben. Der Eigenbedarf darf nicht bereits bekannt gewesen sein, als der Vermieter die Wohnung vermietet hat. Anderenfalls muss ein Vermieter den Mieter schon bei Vertragsabschluss darauf hinweisen. Verzichtet er auf einen solchen Hinweis, verliert er das Recht, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Der Vermieter muss allerdings nicht einschätzen, ob in Zukunft möglicherweise einmal ein Eigenbedarf vorliegen könnte (BGH, Urteil vom 04.02 2015, Az.: VIII ZR 154/14). Gleichzeitig darf der Eigenbedarf auch nicht zu spät vorliegen. Kündigt ein Vermieter nur auf Verdacht, weil ein Eigenbedarf beim Auszug des Mieters zwar wahrscheinlich, aber nicht sicher ist, ist diese Kündigung unwirksam.

Zudem können formelle Fehler im Kündigungsschreiben dazu führen, dass letztlich die gesamte Kündigung unwirksam ist. Grundsätzlich muss jede Kündigung in Schriftform erfolgen. Bei der Eigenbedarfskündigung kommt hinzu, dass der Vermieter darlegen muss, warum, wann und für wen er die Wohnung benötigt. Es genügt nicht, einfach mit dem Hinweis auf Eigenbedarf zu kündigen.

Sofern bei Ihnen als Mieter ein besonderer Härtefall (bspw. aufgrund einer Schwangerschaft, hohen Alters, einer Körperbehinderung oder einer schwereren Krankheit) vorliegt, können vielfach zumindest verlängerte Räumungsfristen erreicht werden. In einem solchen Fall sollten Sie Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (§ 574 BGB).

Gerne prüfen wir für Sie vorab eine Eigenbedarfskündigung auf etwaige Unwirksamkeitsgründe unter Berücksichtigung der aktuellsten Rechtsprechung.

Die Kaution ist im Mietrecht in § 551 BGB geregelt und dient der Sicherheit des Vermieters für künftige Ansprüche gegenüber dem Mieter. Die Sicherheitsleistung darf höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Die Regelungen des § 551 BGB sind zum Schutz des Mieters unabdingbar (§ 551 Abs. 4 BGB).

Die Mietkaution kann in unterschiedlichster Form erbracht werden. Die gebräuchlichsten Formen sind neben der Barkaution die Mietkautionsbürgschaft sowie die Übergabe eines Mietersparbuches.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution bei Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist (i.d.R. 3-6 Monate) zurück zu zahlen. Dies folgt aus einer ergänzenden Auslegung der Kautionsabrede.

Sofern der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt (z. B. Rückstand mit der Mietzahlung oder Nichtzahlung der Betriebskostennachforderungen), stellt sich die Frage, ob der Vermieter bereits während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zurückgreifen darf oder damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses warten muss.

Entscheidend ist hierbei zum einen, ob die Forderung unstreitig ist und zum anderen die Regelung im Mietvertrag: Wurde eine Beschränkung dahingehend vereinbart, dass die Kaution während des Bestehens des Mietverhältnisses nicht zur Erfüllung von Mieterverbindlichkeiten dient, ist dem Vermieter der Rückgriff auf die Kaution verwehrt. Er muss seinen Anspruch selbstständig geltend machen und gegebenenfalls einklagen.

Zudem ist die Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses auch dann problematisch, wenn der Mieter die Forderung ausdrücklich bestreitet.

Häufig kommt dies dergestalt vor, dass der Mieter die Miete wegen Mängeln mindert; der Vermieter hingegen der Ansicht ist, die Mängel seien unerheblich und die Mietminderung deshalb unberechtigt. Die vom Mieter einbehaltenen Beträge verrechnet der Vermieter sodann mit der Mietkaution.

In solch einem Fall könnte der Mieter seinen Vermieter erfolgreich auf Wiederaufstockung der Kaution verklagen. Behauptet ein Vermieter, berechtigte Forderungen gegen seinen Mieter zu haben, und will er sich hierfür aus der Kaution bedienen, ist dies nach teils instanzengerichtlicher Rechtsprechung nur möglich, wenn die Forderungen des Vermieters entweder rechtskräftig festgestellt oder unstreitig ist oder so offensichtlich begründet ist, dass ein Bestreiten mutwillig erscheint (LG Mannheim, Urteil vom 20.3.1996, 4 S 123/95, WM 1996 S. 269).